"가족끼리 거래하는데 좀 싸게 주면 안 되나요?"
"딱 잘라 말씀해 주세요. 얼마까지 깎아줘도 세무조사 안 받나요?"
부동산 직거래 카페에서 가장 많이 묻는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면 '30% 할인'까지는 괜찮습니다. 예를 들어 시세 1억 원짜리 집을 부모님께 7,000만 원에 팔아도, 부모님은 증여세를 한 푼도 안 내셔도 됩니다.
하지만 파는 사람(자녀)은 조심해야 할 함정이 하나 있습니다. 자칫하면 "싸게 판 만큼 세금 더 내라"는 고지서를 받을 수 있거든요. 1억 원을 기준으로 아주 쉽게 설명해 드립니다.
※ 다주택자라면 양도세가 생각보다 많이 나올 수 있습니다.
1. 쉽게 푸는 '증여세 30% 룰' (부모님 입장)
나라에서 정해준 규칙이 있습니다. "가족끼리라도 시세보다 30% 또는 3억 원 중 적은 금액만큼은 싸게 줘도 봐줄게."라는 것입니다.
- 30% 할인 한도: 3,000만 원
- 매매 가능 최저가: 1억 - 3천 = 7,000만 원
즉, 부모님께 7,000만 원만 받고 넘겨드려도 부모님은 3,000만 원을 공짜로 받은 셈이지만, 세법상 증여세는 0원입니다. 효도하기 딱 좋은 구간이죠.
2. 국세청의 반격: "양도세는 제값 내세요" (본인 입장)
여기서 많은 분들이 실수합니다. "7천만 원에 팔았으니까, 양도세도 7천만 원 기준으로 내면 되겠지?" 절대 아닙니다.
국세청은 파는 사람에게는 엄격합니다. "가족이라서 봐준 거잖아? 우린 인정 못 해. 세금 계산은 원래 가격인 1억 원으로 할 거야."라고 합니다. 어려운 말로 '부당행위계산부인'이라고 하는데, 쉽게 말해 '세금 계산기 리셋'입니다.
💡 내가 낼 세금은?
- 실제 받은 돈: 7,000만 원
- 세금 계산 기준: 1억 원 (강제 적용)
- 결론: 만약 내가 다주택자라면 1억 원에 판 것으로 쳐서 양도세 중과를 맞을 수 있습니다. 손에 쥔 돈보다 세금이 더 나올 수도 있으니 꼭 미리 계산해봐야 합니다.
3. [필수 복사] 가족 거래 계약서 특약 3가지
가족 간 거래는 나중에 세무서에서 "이거 진짜 매매 맞아요? 그냥 증여 아니에요?"라고 연락 올 확률이 높습니다. 이를 방어하기 위해 계약서 특약사항에 아래 문구를 꼭 넣으세요.
제1조 (대금 지급 방법)
매수인은 매매대금 전액을 반드시 매도인 명의의 계좌(OO은행 000-000...)로 이체하여 지급한다. (현금 거래 불가)
제2조 (임대차 승계)
현 임차인의 전세보증금(OOO원) 반환 의무는 매수인이 승계하며, 이를 매매대금의 일부로 갈음한다.
제3조 (세금 이슈 대비)
추후 과세 관청으로부터 본 거래가 시가보다 저가 거래로 판정되어 추가적인 세금이 부과될 경우, 해당 세액은 귀책사유가 있는 당사자가 부담한다.
4. 2026년 달라지는 점 (취득세 주의)
집을 사는 부모님이 내야 할 '취득세'도 1억 원 기준입니다. 2023년 법이 바뀌면서, 가족 간 거래는 신고한 금액(7천)이 아니라 '시가인정액(매매사례가액=1억)'을 기준으로 취득세를 매기기 때문입니다.
"왜 7천만 원에 샀는데 세금은 1억 원치 내냐"고 구청 가서 따지셔도 소용없습니다. 2026년 현재 확정된 법이니, 취득세 예산을 넉넉히 잡으셔야 합니다.
💡 Epilogue. 아는 만큼 아낍니다
1억짜리 집을 7천에 드리는 효도. 증여세는 '합법적 0원'이지만, 양도세와 취득세는 '시세대로' 나온다는 점만 기억하시면 세금 폭탄은 피할 수 있습니다.